مقدمة
أصبح شراء العقار أحد المسارات القانونية المتاحة للأجنبي الراغب في التقدم للحصول على الجنسية المصرية من خلال الاستثمار. ويبلغ الحد الأدنى الحالي لهذا المسار 300 ألف دولار أمريكي، مع إمكان تقسيط المبلغ خلال مدة لا تجاوز سنة وفق الضوابط المقررة.
غير أن شراء عقار بهذه القيمة لا يؤدي إلى اكتساب الجنسية تلقائيًا. فالمسار يخضع لفحص قانوني وأمني، كما يجب أن يستوفي العقار ذاته متطلبات محددة تتعلق بالملكية والترخيص والتسجيل أو الإشراف، فضلًا عن إثبات سداد المقابل بالطريق المالي المعتمد.
ولهذا فإن الاستثمار العقاري بقصد الحصول على الجنسية يحتاج إلى دراسة مختلفة عن عملية شراء عقار عادية؛ لأن الخطأ في اختيار العقار أو طريقة تحويل الأموال قد يؤثر في الصفقة وفي ملف الجنسية معًا.
أولًا: الخلفية التشريعية لبرنامج الجنسية مقابل الاستثمار
بدأ الإطار التشريعي الحديث للبرنامج بالقانون رقم 140 لسنة 2019، الذي أتاح لرئيس مجلس الوزراء منح الجنسية المصرية للأجنبي في حالات استثمارية حددها القانون، ومنها شراء عقار وإنشاء مشروع استثماري وإيداع أموال بالعملة الأجنبية.
ثم صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3099 لسنة 2019 لتنظيم حالات منح الجنسية، وأعقبه القرار رقم 647 لسنة 2020 بتنظيم عمل وحدة فحص طلبات التجنس وإجراءات تقديم الطلبات.
وفي مارس 2023 صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 876 لسنة 2023، فخفض الحد الأدنى لشراء العقار من 500 ألف دولار إلى 300 ألف دولار، وخفض الوديعة إلى 500 ألف دولار لمدة ثلاث سنوات، كما أصبح مسار المشروع الاستثماري قائمًا على استثمار 350 ألف دولار مع إيداع 100 ألف دولار إضافية كإيرادات مباشرة غير مستردة للخزانة العامة.
وكان المسار العقاري في ذلك الوقت لا يزال مقصورًا في القرار التنفيذي على العقارات المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة.
ثم صدر القانون رقم 28 لسنة 2023، وحذف من المادة 4 مكرر من قانون الجنسية قيد كون العقار «مملوكًا للدولة أو لغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة».
واستكمل قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3562 لسنة 2023 هذا التطور، فأصبحت القاعدة هي شراء عقار بمبلغ لا يقل عن 300 ألف دولار، دون قصر النص على عقارات الدولة، مع تحديد المستندات الواجب تقديمها عن العقار.
وبالتالي فإن إتاحة الشراء من القطاع الخاص ترجع إلى التطور التشريعي الذي وقع في عام 2023، وليس إلى تعديل عام 2024.
ثانيًا: قيمة العقار المطلوبة
يشترط في المسار العقاري شراء عقار بمبلغ لا يقل عن:
300,000 دولار أمريكي.
وتشير النماذج الرسمية لوحدة فحص طلبات التجنس إلى إمكان أن يكون محل الاستثمار أرضًا أو مبنى أو شقة أو أرض مصنع، مع بقاء ضرورة استيفاء العقار للمستندات والشروط القانونية المطلوبة.
ولا يجوز افتراض أن أي عقار تبلغ قيمته 300 ألف دولار يصلح تلقائيًا للبرنامج؛ فسلامة الملكية والترخيص والوضع القانوني للعقار تظل عناصر أساسية في قبول الملف.
ثالثًا: هل يمكن شراء العقار من القطاع الخاص؟
نعم. بعد القانون رقم 28 لسنة 2023 وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3562 لسنة 2023، لم يعد النص مقصورًا على العقارات المملوكة للدولة.
وتشير النماذج الرسمية الحالية إلى إمكان شراء العقار من الدولة أو القطاع الخاص.
لكن هذا لا يعني جواز شراء أي وحدة من أي مطور دون فحص. فالقرار رقم 3562 لسنة 2023 ألزم طالب التجنس بتقديم مستندات محددة تتعلق بالعقار، ومن بينها عقد الشراء ورخصة العقار وما يفيد تسجيله بالشهر العقاري أو خضوعه لإشراف إحدى جهات الولاية المملوكة للدولة.
كما يجب مراعاة التشريعات التي تنظم تملك غير المصريين للعقارات، والقواعد الخاصة بالمناطق ذات الطبيعة القانونية الخاصة.
رابعًا: المستندات المطلوبة للعقار
حدد قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3562 لسنة 2023 مجموعة من المستندات التي يتعين تقديمها في حالة اختيار المسار العقاري، وتشمل:
- صورة عقد شراء العقار.
- صورة من رخصة العقار.
- إيصال مرافق، إن وجد.
- ما يفيد إيداع المبلغ المحدد بأحد البنوك المرخص لها من البنك المركزي.
- إقرار بعدم التصرف في العقار لمدة خمس سنوات.
- ما يفيد أن العقار مسجل بالشهر العقاري أو يخضع لإشراف إحدى جهات الولاية المملوكة للدولة.
ولهذا يجب التأكد من إمكانية توفير هذه المستندات قبل إتمام الصفقة، لا بعد سداد قيمة العقار.
خامسًا: كيف تسدد قيمة العقار؟
يشترط أن يكون المبلغ قد تم تحويله من الخارج وفق القواعد المعمول بها لدى البنك المركزي، أو أن يكون قد دخل مصر من خلال أحد المنافذ الجمركية وتم إثباته جمركيًا ثم أودع في أحد البنوك المرخص لها.
ويجب الاحتفاظ بكل مستندات التحويل والإيداع؛ لأنها جزء أساسي من إثبات تنفيذ البرنامج الاستثماري.
ولا يتضمن التنظيم الحالي قاعدة عامة توجب على كل مشتري لعقار من مطور خاص فتح حساب مصرفي شخصي في مصر تحديدًا. وقد يكون فتح الحساب مطلوبًا عمليًا بحسب البنك أو هيكل الصفقة، لكنه ليس شرطًا تشريعيًا عامًا مستقلًا منشورًا للبرنامج.
سادسًا: هل يسمح بالتقسيط؟
نعم. يجوز تقسيط مبلغ الـ300 ألف دولار خلال مدة لا تجاوز سنة واحدة.
لكن الجنسية لا تمنح قبل سداد كامل المبلغ المقرر.
وخلال مدة التقسيط يمنح طالب التجنس إقامة مؤقتة لغير السياحة.
وفي حالة التعثر عن استكمال السداد أو التراجع عن الطلب، ترد المبالغ التي سبق سدادها بالجنيه المصري بسعر الصرف المعلن من البنك المركزي في تاريخ الاسترداد، على ألا يجاوز سعر الصرف في تاريخ السداد، وبدون فوائد.
والتقسيط ليس متاحًا لجميع برامج الجنسية؛ فالمنصة الرسمية تقصره حاليًا على مسار شراء العقار بقيمة 300 ألف دولار، ومسار الإيرادات المباشرة بقيمة 250 ألف دولار.
سابعًا: رسم تقديم طلب الجنسية
يؤدي طالب التجنس رسمًا غير مسترد قدره:
10,000 دولار أمريكي أو ما يعادله وفق القواعد المقررة.
وهذا الرسم مستقل عن قيمة العقار، ويدفع مقابل تقديم وفحص طلب التجنس.
ثامنًا: الفحص القانوني للعقار قبل الشراء
الفحص القانوني هنا ليس إجراءً شكليًا. وينبغي أن يشمل على الأقل:
- التحقق من سند ملكية البائع وصفته القانونية.
- مراجعة عقد الملكية وتسلسل التصرفات السابقة.
- التحقق من الترخيص الخاص بالعقار أو المشروع.
- مراجعة التسجيل بالشهر العقاري أو جهة الولاية المختصة.
- البحث عن الرهون والحجوزات والمنازعات القضائية.
- التحقق من القيود الخاصة بتملك الأجانب في المنطقة.
- مراجعة قابلية العقار للاعتماد ضمن برنامج الجنسية.
وتزداد أهمية الفحص في الوحدات تحت الإنشاء والأراضي والمشروعات الخاصة التي لم تستكمل بعد جميع مستنداتها التنظيمية.
تاسعًا: هل يشترط تسجيل عقد الشراء في الشهر العقاري؟
الصياغة الحالية أكثر دقة من مجرد القول بوجوب تسجيل كل عقد نهائي قبل التقديم.
فالقرار رقم 3562 لسنة 2023 يطلب ما يفيد أن العقار مسجل بالشهر العقاري أو يخضع لإشراف إحدى جهات الولاية المملوكة للدولة.
ومن ثم يجب دراسة الوضع القانوني للعقار نفسه والجهة المشرفة عليه، بدلًا من تطبيق قاعدة واحدة على جميع أنواع العقارات.
عاشرًا: شرط الاحتفاظ بالعقار لمدة خمس سنوات
يلتزم طالب التجنس بتقديم إقرار بعدم التصرف في العقار لمدة خمس سنوات.
ويهدف هذا الشرط إلى ضمان جدية الاستثمار وعدم استخدام شراء العقار كتصرف صوري مؤقت للحصول على الجنسية ثم بيعه مباشرة.
الحادي عشر: ماذا يحدث إذا بيع العقار قبل مرور خمس سنوات؟
من أهم الأخطاء المنتشرة القول إن البيع قبل خمس سنوات يؤدي تلقائيًا إلى سحب الجنسية أو إلى غرامة مقدارها 15% من قيمة العقار.
هذا غير مطابق للنظام الرسمي الحالي.
فإذا تصرف المتجنس في العقار قبل مرور خمس سنوات، يشترط للاحتفاظ بالجنسية المصرية إيداع مبلغ:
250,000 دولار أمريكي.
ويتم إيداعه في البنك المركزي المصري بموجب تحويل بنكي من الخارج باعتباره إيرادات مباشرة تؤول إلى الخزانة العامة للدولة ولا ترد.
ويجوز تقسيط هذا المبلغ خلال مدة لا تجاوز سنة.
وبالتالي فإن مبلغ 250 ألف دولار ليس «غرامة» عقابية، وإنما شرط مالي بديل لاستمرار الجنسية عند التصرف المبكر في العقار.
الثاني عشر: هل توجد قاعدة للملكية المشتركة بين عدة مستثمرين؟
لا تتضمن النصوص الرسمية الحالية المنشورة قاعدة عامة واضحة تسمح لعدة متقدمين مستقلين بشراء عقار واحد ثم احتساب حصة قدرها 300 ألف دولار لكل منهم للحصول على الجنسية.
ولهذا لا ينبغي الاعتماد على الإعلانات أو المواد التسويقية التي تتحدث عن هذه الآلية باعتبارها حقًا مقررًا دون الحصول على تأكيد من وحدة فحص طلبات التجنس.
وإذا كانت الصفقة تقوم على ملكية على الشيوع أو هيكل ملكية غير تقليدي، فمن الأفضل حسم مدى قبوله قبل تحويل الأموال.
الثالث عشر: مراحل تقديم طلب الجنسية
يمر الملف عمليًا بعدة مراحل:
- إعداد نموذج طلب الجنسية وتجهيز المستندات الشخصية والعقارية.
- سداد رسم الطلب البالغ 10 آلاف دولار.
- فحص الطلب قانونيًا وأمنيًا.
- صدور الموافقة المبدئية متى اجتاز الملف مرحلة الفحص.
- استكمال تنفيذ البرنامج الاستثماري وسداد القيمة كاملة إذا كان مقدم الطلب يستخدم التقسيط.
- إصدار القرار النهائي بعد استيفاء البرنامج والمستندات المطلوبة.
وتعرض المنصة الرسمية للبرنامج مدة إجمالية إرشادية تتراوح بين 6 و12 شهرًا، مع اختلاف المدة الفعلية بحسب اكتمال الملف والفحص الأمني وتنفيذ الاستثمار.
الرابع عشر: أهم المستندات الشخصية
إلى جانب مستندات العقار، تتطلب إجراءات التجنس مجموعة من الوثائق الشخصية، بحسب الحالة، ومن بينها:
- جواز سفر ساري.
- شهادة الميلاد أو المستخرج الرسمي منها.
- الصور الشخصية المطلوبة.
- مستندات الزواج والأولاد بحسب الحالة.
- بيان بالجنسيات الأخرى.
- صحيفة الحالة الجنائية الأجنبية والمصرية وفق متطلبات الملف.
- شهادات التحركات التي تطلبها الوحدة.
- شهادة رسمية بنتيجة الكشف الطبي من أحد المستشفيات الحكومية.
ويجوز للجهة المختصة طلب مستندات أخرى وفق ظروف كل طلب.
الخامس عشر: شراء العقار لا يضمن منح الجنسية
شراء عقار مستوفٍ للقيمة المحددة لا يحول الطلب إلى حق تلقائي في الجنسية.
فقانون الجنسية يجيز لرئيس مجلس الوزراء منح الجنسية بناءً على عرض وتوصية وحدة فحص طلبات التجنس، بعد استيفاء الاشتراطات القانونية والأمنية.
ولهذا قد يستوفي المستثمر الجانب المالي، ومع ذلك يظل منح الجنسية مرتبطًا باستكمال باقي عناصر الملف.
السادس عشر: وضع الزوجة والأولاد القُصّر
يجب عدم القول إن المستثمر وزوجته وأولاده يحصلون جميعًا على الجنسية في اليوم نفسه.
فطبقًا للمادة السادسة من قانون الجنسية، يكتسب الأولاد القُصّر الجنسية المصرية من حيث الأصل عند اكتساب الأب أو الأم لها، مع الاستثناءات التي نص عليها القانون بالنسبة إلى الإقامة المعتادة بالخارج وبقاء الجنسية الأصلية.
أما الزوجة الأجنبية فلا تكتسب الجنسية تلقائيًا نتيجة تجنس زوجها.
ويجب عليها إعلان وزير الداخلية برغبتها في اكتساب الجنسية، وألا تنتهي الزوجية قبل مرور سنتين من تاريخ هذا الإعلان لغير وفاة الزوج، مع احتفاظ وزير الداخلية بسلطته القانونية في إصدار قرار مسبب بحرمانها من اكتساب الجنسية خلال المدة المقررة.
إذن مدة السنتين تحسب من تاريخ إعلان الزوجة رغبتها، وليس لمجرد مرور سنتين على حصول المستثمر على الجنسية.
السابع عشر: الفرق بين العقار والوديعة المصرفية
يجب عدم الخلط بين المسارين.
في المسار العقاري، يدفع المستثمر ثمن العقار ويصبح مالكًا للأصل وفق العقد والقواعد القانونية، ثم يمكنه التصرف فيه بعد انتهاء القيود المقررة.
أما برنامج الوديعة المصرفية فهو برنامج آخر مستقل، وقيمته الحالية 500 ألف دولار لمدة ثلاث سنوات.
وترد الوديعة بعد انتهاء السنوات الثلاث بالجنيه المصري وفق سعر الصرف المعلن من البنك المركزي في تاريخ الاسترداد، وبدون فوائد.
أما مبلغ الإيرادات المباشرة البالغ 250 ألف دولار فهو منحة للخزانة العامة ولا يرد.
الثامن عشر: أهم الأخطاء العملية
- شراء العقار قبل التحقق من إمكانية اعتماده في البرنامج.
- الاعتماد على إعلان المطور دون مراجعة الملكية والرخصة.
- تحويل الأموال بطريقة لا تحقق المتطلبات الرسمية لإثبات الاستثمار.
- اعتبار الملكية المشتركة بين عدة متقدمين قاعدة مقبولة دون تأكيد رسمي.
- الاعتقاد أن البيع قبل خمس سنوات يؤدي حتمًا إلى سحب الجنسية أو غرامة 15%.
- الخلط بين استرداد الوديعة وبيع العقار.
- الاعتقاد أن الزوجة تحصل تلقائيًا على الجنسية مع المستثمر.
- التعامل مع مبلغ 300 ألف دولار باعتباره الضمان الوحيد لمنح الجنسية.
التاسع عشر: أسئلة شائعة
ما الحد الأدنى لشراء العقار؟
300 ألف دولار أمريكي وفق النظام الحالي.
هل يمكن الشراء من القطاع الخاص؟
نعم، لكن يجب أن يستوفي العقار المتطلبات القانونية والمستندية المقررة للبرنامج.
هل يسمح بالتقسيط؟
نعم، خلال مدة لا تجاوز سنة، ولا تمنح الجنسية قبل استكمال السداد.
هل يشترط الاحتفاظ بالعقار خمس سنوات؟
نعم، ويقدم المستثمر إقرارًا بعدم التصرف خلال هذه المدة.
هل يمكن بيع العقار قبل انتهاء السنوات الخمس؟
يمكن أن يترتب على التصرف المبكر وجوب إيداع 250 ألف دولار غير مستردة للاحتفاظ بالجنسية وفق النظام الحالي.
هل تحصل الزوجة على الجنسية مع المستثمر؟
لا. لها مسار مستقل قائم على إعلان الرغبة ومرور سنتين بالشروط التي يحددها القانون.
هل يسترد المستثمر مبلغ 300 ألف دولار من الدولة؟
لا؛ فهو ثمن عقار وليس وديعة لدى الدولة. يسترد المستثمر قيمة استثماره – كليًا أو جزئيًا بحسب السوق – من خلال التصرف في العقار عند جواز ذلك، وليس من خلال رد المبلغ من الخزانة العامة.
كم تستغرق الإجراءات؟
تعرض المنصة الرسمية مدة إرشادية إجمالية من 6 إلى 12 شهرًا، وقد تختلف بحسب كل ملف.
نصائح مكتب دكتور مصطفى الروبي
بصفتنا مكتب الدكتور مصطفى الروبى المتخصص فى قضايا الجنسية والاستثمار، ننصح المستثمر الذي يختار المسار العقاري بأن يبدأ بالفحص القانوني قبل اختيار العقار، وليس بعد توقيع العقد.
- مراجعة سند الملكية والرخصة والوضع القانوني للمشروع.
- التأكد مسبقًا من إمكانية تقديم المستندات المطلوبة لوحدة فحص طلبات التجنس.
- مراجعة عقد الشراء لحماية المستثمر إذا تعذر اعتماد العقار للبرنامج.
- توثيق مسار الأموال منذ خروجها من الخارج وحتى إيداعها وسدادها.
- عدم الاعتماد على معلومات تسويقية غير مدعومة بنصوص أو تعليمات رسمية.
- عدم التصرف في العقار قبل انتهاء السنوات الخمس دون احتساب الأثر المالي المترتب على ذلك.
- دراسة وضع الزوجة والأولاد بصورة مستقلة ضمن خطة الجنسية للأسرة.
فالنجاح في مسار الجنسية العقارية لا يتوقف على توافر مبلغ الاستثمار وحده، بل على اختيار عقار صالح قانونيًا، وتنفيذ التحويلات بطريقة صحيحة، واستكمال المستندات والفحوص المطلوبة حتى صدور القرار النهائي.
كتابة واعداد الدكتور مصطفى الروبي