مقدمة
أصبح الاستثمار العقاري أحد الطرق التي أجازها المشرع المصري لمنح الجنسية للأجانب، إلى جانب الاستثمار في مشروع، والوديعة المصرفية، والإيرادات المباشرة للخزانة العامة.
ويتميز المسار العقاري بأنه يجمع بين الاستثمار في أصل مملوك للمستثمر وبين إمكانية التقدم للحصول على الجنسية المصرية، إلا أن مجرد شراء عقار بقيمة مرتفعة لا يكفي وحده. فالعقار نفسه، وطريقة السداد، ومستندات الملكية والترخيص، ومصدر الأموال، ومدة الاحتفاظ بالعقار كلها عناصر تخضع للفحص.
والحد الأدنى الحالي للمسار العقاري هو 300 ألف دولار أمريكي، مع جواز التقسيط خلال مدة لا تجاوز سنة وفق الضوابط المقررة.
أولًا: كيف تطور المسار العقاري للجنسية؟
بدأ الأساس التشريعي الحديث لبرنامج الجنسية مقابل الاستثمار مع صدور القانون رقم 140 لسنة 2019، الذي أتاح لرئيس مجلس الوزراء – بناءً على عرض وحدة فحص طلبات التجنس – منح الجنسية لأجنبي يشتري عقارًا أو ينشئ مشروعًا استثماريًا أو يودع مبالغ بالعملة الأجنبية وفق الحالات التي ينظمها القانون والقرارات التنفيذية.
وصدر بعد ذلك قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3099 لسنة 2019 لتنظيم برامج الاستثمار، ثم قرار رقم 647 لسنة 2020 بشأن تشكيل وحدة فحص طلبات التجنس وإجراءات تقديم الطلبات.
وفي مارس 2023 صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 876 لسنة 2023، وخفض الحد الأدنى للمسار العقاري إلى 300 ألف دولار، كما خفض قيمة الوديعة المصرفية إلى 500 ألف دولار لمدة ثلاث سنوات، وحدد الاستثمار في المشروع بمبلغ 350 ألف دولار مع 100 ألف دولار إضافية غير مستردة للخزانة العامة.
وكان نص المسار العقاري في قرار مارس 2023 لا يزال يشير إلى العقارات المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة.
ثم جاء التطور الأهم بالقانون رقم 28 لسنة 2023، الذي حذف من المادة 4 مكرر من قانون الجنسية عبارة «مملوك للدولة أو لغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة».
واستكمل قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3562 لسنة 2023 هذا التعديل، فأصبحت الصياغة التنفيذية هي: شراء عقار بمبلغ لا يقل عن 300 ألف دولار، دون قصر النص على ملكية الدولة، مع وضع مستندات محددة يجب تقديمها بشأن العقار.
وبذلك فإن فتح المجال أمام العقارات الخاصة يرتبط تشريعيًا بتعديلات عام 2023، وليس بتعديل مستقل صدر في أكتوبر 2024.
ثانيًا: ما الحد الأدنى للاستثمار العقاري؟
يشترط في المسار العقاري شراء عقار بقيمة لا تقل عن 300,000 دولار أمريكي.
ويجب أن يتم سداد المبلغ وفق القواعد المقررة للبرنامج، إما عن طريق تحويل من الخارج وفق قواعد البنك المركزي المصري، أو من خلال أموال دخلت مصر عبر أحد المنافذ الجمركية وتم إثباتها جمركيًا ثم أودعت في بنك مرخص له.
ولا ينبغي اعتبار أي عقار بقيمة 300 ألف دولار مؤهلًا تلقائيًا؛ إذ تشترط القواعد الحالية مستندات خاصة بشأن الملكية والترخيص والجهة المشرفة على العقار.
ثالثًا: هل يجوز شراء العقار من مطور أو مالك خاص؟
بعد تعديل قانون الجنسية بالقانون رقم 28 لسنة 2023 وصدور قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3562 لسنة 2023، لم يعد النص القانوني يقصر المسار العقاري على أملاك الدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة.
لكن ذلك لا يعني أن كل عقار خاص أو كل مشروع عقاري مؤهل تلقائيًا.
فقرار رقم 3562 لسنة 2023 يشترط تقديم ما يثبت أن العقار:
- له عقد شراء.
- له رخصة عقار.
- مسجل بالشهر العقاري، أو يخضع لإشراف إحدى جهات الولاية المملوكة للدولة.
كما تظل القوانين المنظمة لتملك غير المصريين للعقارات، والقواعد الخاصة بالمناطق ذات الطبيعة الخاصة – ومنها بعض مناطق شبه جزيرة سيناء – واجبة المراعاة.
لذلك يجب فحص العقار قانونيًا قبل توقيع العقد أو تحويل مبالغ كبيرة.
رابعًا: المستندات الخاصة بالعقار
حدد قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3562 لسنة 2023 المستندات العقارية الأساسية التي يتعين تقديمها في هذا المسار، وهي:
- صورة عقد شراء العقار.
- صورة من رخصة العقار.
- إيصال مرافق إن وجد.
- ما يفيد إيداع المبلغ المحدد بأحد البنوك المرخص لها من البنك المركزي، سواء بطريق التحويل من الخارج أو بعد دخول الأموال عبر منفذ جمركي وإثباتها ثم إيداعها.
- إقرار بعدم التصرف في العقار لمدة خمس سنوات.
- ما يفيد أن العقار مسجل بالشهر العقاري أو يخضع لإشراف إحدى جهات الولاية المملوكة للدولة.
وهذه المتطلبات توضح أن اختيار العقار لا ينبغي أن يقوم على السعر والموقع فقط، بل على مدى قابليته للاعتماد داخل برنامج الجنسية.
خامسًا: أهمية الفحص القانوني قبل شراء العقار
شراء عقار بقصد التقدم للجنسية يحتاج إلى فحص قانوني أوسع من عملية شراء عقار عادية.
ويجب التحقق قبل السداد من:
- صفة البائع وسند ملكيته أو حقه في التصرف.
- الوصف القانوني الدقيق للعقار.
- الرخصة الصادرة بشأن العقار أو المشروع.
- ما إذا كان العقار مسجلًا أو خاضعًا لجهة ولاية معترف بها.
- وجود رهون أو حجوزات أو منازعات قضائية.
- مدى جواز تملك الأجنبي للعقار وفق القانون الخاص بموقعه ونوعه.
- إمكان تقديم المستندات المطلوبة إلى وحدة فحص طلبات التجنس.
ومن الخطأ تحويل كامل قيمة العقار ثم البدء لاحقًا في السؤال عما إذا كان مقبولًا في البرنامج.
سادسًا: هل يجوز تقسيط مبلغ 300 ألف دولار؟
نعم. يجيز النظام الحالي تقسيط مبلغ المسار العقاري خلال مدة لا تتجاوز سنة واحدة.
لكن الجنسية لا تمنح قبل سداد المبلغ المقرر كاملًا.
وخلال فترة التقسيط يمنح طالب التجنس إقامة مؤقتة لغير السياحة.
وإذا تعثر مقدم الطلب عن استكمال السداد أو تراجع عن طلبه، ترد المبالغ التي سبق سدادها بالجنيه المصري بسعر الصرف المعلن من البنك المركزي في تاريخ الاسترداد، على ألا يجاوز السعر المعلن في تاريخ السداد، ومن دون فوائد.
والتقسيط متاح حاليًا لمسار شراء العقار ومسار الإيرادات المباشرة بقيمة 250 ألف دولار، وليس قاعدة عامة لكل برامج الجنسية.
سابعًا: هل يجب فتح حساب شخصي بالدولار في مصر؟
لا يتضمن النص القانوني الحالي قاعدة عامة تقول إن كل مشترٍ لعقار من مطور خاص يجب عليه فتح حساب مصرفي شخصي في مصر قبل السداد.
المطلوب قانونًا هو إثبات وصول المبلغ بالطريقة المقبولة وإيداعه لدى بنك مرخص له من البنك المركزي، وفق المسار المحدد بالقرارات المنظمة.
وقد تستدعي طبيعة الصفقة أو متطلبات البنك أو المطور فتح حساب مصرفي، لكن يجب عدم تقديم ذلك باعتباره شرطًا تشريعيًا عامًا للبرنامج ما لم تطلبه الجهة المختصة في الحالة المحددة.
ثامنًا: هل توجد قاعدة عامة للملكية المشتركة لعدة مستثمرين؟
لا تتضمن النصوص الرسمية الحالية التي تنظم البرنامج قاعدة عامة واضحة تقرر أن عدة متقدمين مستقلين يمكنهم شراء عقار واحد، ثم احتساب 300 ألف دولار لكل متقدم بحسب حصته.
لذلك لا ينبغي الاعتماد على ما يتداول في بعض المواد التسويقية عن «التملك المشترك» باعتباره حقًا قانونيًا مستقرًا.
فإذا كان الاستثمار سيتم من خلال ملكية على الشيوع أو شراء مشترك أو أكثر من عقار أو هيكل ملكية غير تقليدي، فمن الأفضل الحصول على تأكيد مسبق من وحدة فحص طلبات التجنس بشأن قبول الهيكل قبل توقيع العقود وتحويل الأموال.
تاسعًا: ماذا يحدث إذا بيع العقار قبل مرور خمس سنوات؟
يشترط البرنامج أن يحتفظ المستثمر بالعقار لمدة خمس سنوات من تاريخ الحصول عليه.
لكن النص الحالي لا يقرر أن بيع العقار قبل انتهاء السنوات الخمس يؤدي تلقائيًا إلى سحب الجنسية، كما لا توجد في القواعد الرسمية الحالية غرامة عامة مقدارها 15% من قيمة الصفقة.
ووفق الموقع الرسمي لوحدة فحص طلبات التجنس، إذا تصرف المتجنس في العقار قبل مرور خمس سنوات، فإنه يشترط للاحتفاظ بالجنسية المصرية إيداع مبلغ:
250,000 دولار أمريكي
في البنك المركزي المصري، بتحويل بنكي من الخارج، باعتباره إيرادًا مباشرًا يؤول إلى الخزانة العامة للدولة ولا يرد.
ويجوز تقسيط هذا المبلغ خلال مدة لا تتجاوز سنة.
لذلك فالمبلغ ليس «غرامة» بالمعنى العقابي، وإنما شرط مالي بديل وضعه النظام للاحتفاظ بالجنسية عند التصرف المبكر في العقار.
عاشرًا: رسم طلب الجنسية
يؤدى عند تقديم طلب التجنس رسم قدره 10,000 دولار أمريكي أو ما يعادله وفق القواعد المقررة.
وهذا الرسم منفصل عن قيمة الاستثمار العقاري، وهو رسم غير مسترد مقابل فحص طلب التجنس.
ولا ينبغي الخلط بين:
- رسم تقديم الطلب: 10 آلاف دولار.
- قيمة الاستثمار العقاري: 300 ألف دولار على الأقل.
- مبلغ 250 ألف دولار الذي يصبح مستحقًا للاحتفاظ بالجنسية عند التصرف المبكر في العقار وفق الحالة التي نظمها البرنامج.
الحادي عشر: المستندات الشخصية والإجراءات الأولية
لا يقتصر الملف على عقد العقار والتحويلات، بل تطلب الوحدة مجموعة من المستندات الشخصية والأمنية.
وتشمل الإجراءات الرسمية – بحسب حالة مقدم الطلب – مستندات من بينها:
- جواز السفر الأجنبي.
- أصل شهادة الميلاد أو مستخرج رسمي منها.
- ست صور شخصية حديثة.
- إقرار بالجنسيات الأخرى التي يحملها مقدم الطلب.
- بيانات الزوجة أو الزوجات والأولاد وجنسياتهم ومستنداتهم.
- صحيفة الحالة الجنائية من الدولة الأصلية.
- صحيفة الحالة الجنائية المصرية.
- شهادات التحركات عن السنوات السابقة وفق متطلبات الوحدة.
- شهادة بنتيجة الكشف الطبي من مستشفى حكومي.
ويجوز لطالب التجنس أن يطلب الحفاظ على سرية طلبه وما يرتبط به من قرارات وفق الإجراءات المنشورة.
الثاني عشر: أين يقدم طلب الجنسية؟
يتم التقديم من خلال وحدة فحص طلبات التجنس التابعة لرئاسة مجلس الوزراء.
ويشير الموقع الرسمي إلى إمكان حضور طالب التجنس شخصيًا إلى مكتب الاستقبال بمقر الوحدة في الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة، الدور الأول، 3 طريق صلاح سالم بالقاهرة، أو التعامل من خلال مكاتب وسطاء الهجرة وفق النظام المعمول به.
ويقوم مكتب الاستقبال بمراجعة الملف وإبلاغ مقدم الطلب بالمستندات الناقصة إن وجدت.
الثالث عشر: مراحل فحص الطلب
يمر طلب الجنسية عبر عدة مراحل أساسية:
- تقديم الطلب والمستندات وسداد رسم الفحص.
- المراجعة الأولية للملف.
- الفحص الأمني والقانوني: وتعلن الوحدة أن البت المبدئي يتم عادة خلال مدة تتراوح بين ثلاثة وستة أشهر من اكتمال الطلب، في ضوء اعتبارات الأمن القومي وآراء الجهات الأمنية المختصة.
- الموافقة المبدئية: ويمنح طالب التجنس بعدها إقامة مؤقتة لمدة ستة أشهر لتنفيذ البرنامج الاستثماري إذا لم يكن قد استكمله.
- إثبات تنفيذ شراء العقار وسداد الالتزامات.
- عرض التوصية النهائية على رئيس مجلس الوزراء.
وتشير الوحدة إلى أن القرار النهائي يصدر في موعد أقصاه ثلاثة أشهر من تاريخ استيفاء البرنامج الاستثماري والبيانات والمستندات اللازمة.
كما تعرض المنصة الرسمية مدة إجمالية إرشادية للبرنامج تتراوح بين 6 و12 شهرًا، لكنها لا تمثل ضمانًا ثابتًا لكل ملف.
الرابع عشر: منح الجنسية ليس حقًا تلقائيًا بمجرد شراء العقار
ينبغي الانتباه إلى أن شراء العقار واستيفاء الحد الأدنى المالي لا يعنيان أن مقدم الطلب أصبح مصريًا تلقائيًا.
فنص قانون الجنسية يستخدم صيغة تجيز لرئيس مجلس الوزراء منح الجنسية بناءً على توصية وحدة فحص طلبات التجنس وبعد استيفاء الشروط القانونية والأمنية.
وبالتالي يظل الملف خاضعًا للفحص، بما في ذلك عناصر الأمن القومي والسجل الجنائي وصحة المستندات ومصدر الأموال وتنفيذ البرنامج الاستثماري.
الخامس عشر: ماذا عن الزوجة والأولاد؟
من الأخطاء الشائعة القول إن الزوجة والأولاد يحصلون جميعًا على الجنسية في اللحظة نفسها مع المستثمر.
فأولاد المتجنس القُصّر يخضعون لأحكام المادة السادسة من قانون الجنسية. وبعد تعديلها بالقانون رقم 28 لسنة 2023، يكتسب الأولاد القُصّر الجنسية المصرية من حيث الأصل، مع وجود استثناء إذا كانت إقامتهم العادية في الخارج وبقيت لهم جنسيتهم الأصلية وفق قانونها.
أما زوجة المستثمر فلا تكتسب الجنسية المصرية تلقائيًا لمجرد تجنس زوجها.
ويجوز لها إعلان رغبتها في اكتساب الجنسية المصرية، ويخضع مركزها للقواعد المقررة لزوجة من اكتسب الجنسية، والتي ترتبط باستمرار الزوجية لمدة سنتين من تاريخ الإعلان، مع سلطة وزير الداخلية في إصدار قرار مسبب بالحرمان خلال المدة القانونية.
ولذلك يجب دراسة ملف الأسرة بصورة مستقلة وعدم وصف جميع أفرادها بأنهم «مرافقون يحصلون على الجنسية مع المستثمر».
السادس عشر: أسئلة شائعة
هل الحد الأدنى للمسار العقاري ما زال 300 ألف دولار؟
نعم، الحد الأدنى الحالي المنشور رسميًا هو 300 ألف دولار أمريكي.
هل يمكن تقسيط القيمة؟
نعم، خلال مدة لا تتجاوز سنة، ولا تمنح الجنسية قبل استكمال المبلغ المقرر.
هل يجب أن يكون العقار مملوكًا للدولة؟
لا. ألغى القانون رقم 28 لسنة 2023 هذا القيد، لكن يجب أن يستوفي العقار متطلبات الملكية والترخيص والتسجيل أو الإشراف التي تقررها القواعد التنفيذية.
هل يمكن شراء أي وحدة من أي مطور خاص؟
ليس بهذه الصورة المطلقة. يجب التأكد من قابلية العقار والمشروع للاعتماد، ومن وجود الرخصة وسند الملكية والمستندات المطلوبة.
هل توجد قاعدة رسمية تسمح لعدة مستثمرين بالحصول على الجنسية من عقار مشترك؟
لا توجد في النصوص الرسمية الحالية قاعدة عامة واضحة يمكن الاعتماد عليها في هذا الشأن؛ ولذلك يجب الاستعلام مسبقًا عن أي هيكل ملكية مشتركة.
متى يمكن بيع العقار؟
بعد مرور خمس سنوات يمكن التصرف فيه دون تطبيق شرط الإيداع المرتبط بالتصرف المبكر. أما قبل انتهاء السنوات الخمس، فيشترط للاحتفاظ بالجنسية إيداع 250 ألف دولار غير مستردة وفق النظام الحالي.
هل الجنسية مضمونة بمجرد شراء العقار؟
لا. الشراء أحد شروط البرنامج، لكن منح الجنسية يظل خاضعًا للفحص وإصدار القرار من رئيس مجلس الوزراء.
هل تحصل الزوجة على الجنسية مع المستثمر؟
لا بصورة تلقائية. لها مسار قانوني مستقل مرتبط بإعلان الرغبة واستمرار الزوجية لمدة السنتين المقررتين قانونًا.
نصائح مكتب دكتور مصطفى الروبي
ننصح كمكتب دكتور مصطفى الروبي من يرغب في اختيار المسار العقاري للحصول على الجنسية بعدم التعامل مع شراء العقار باعتباره صفقة استثمارية عادية، لأن قبول العقار داخل البرنامج يرتبط بمستندات واشتراطات قانونية محددة.
- افحص العقار قبل دفع أي مبالغ جوهرية: من حيث الملكية والترخيص والتسجيل والمنازعات والقيود على تملك الأجانب.
- احصل على تأكيد واضح بشأن صلاحية العقار للبرنامج إذا كانت حالته القانونية غير تقليدية أو كان تحت الإنشاء أو مملوكًا على الشيوع.
- التزم بمسار التحويل المالي المعتمد واحتفظ بجميع المستندات البنكية والجمركية.
- لا تعتمد على الإعلانات التسويقية وحدها بشأن الملكية المشتركة أو بعض طرق السداد ما لم تكن مدعومة بتعليمات رسمية.
- راجع عقد الشراء بحيث يحمي موقفك إذا تعذر اعتماد العقار أو ظهرت مشكلة قانونية تمنع استكمال برنامج الجنسية.
- لا تتصرف في العقار خلال السنوات الخمس دون دراسة الأثر المالي المقرر للاحتفاظ بالجنسية.
- افصل بين ملف المستثمر وملف أفراد أسرته لأن الزوجة والأولاد لا يخضعون لقاعدة قانونية واحدة.
ويظل الفحص القانوني المسبق للعقار ومصدر الأموال وشروط التعاقد أكثر أهمية من سرعة إتمام الصفقة، لأن اكتشاف عيب في الملكية أو الترخيص بعد سداد قيمة كبيرة قد يعطل الاستثمار وطلب الجنسية في الوقت نفسه.
كتابة واعداد الدكتور مصطفى الروبي